웰로

7일 전

내 집 마련 희망자 주목! 지역주택조합과 협동조합형 민간임대주택 정의부터 주의사항까지 싹-다 정리해 드릴게요

안녕하세요! 서동이에요(*^▽^*)

많은 분들의 인생목표 중 하나는 아마 '내 집 마련'일텐데요,

자신만의 보금자리를 마련하기 위해 많은 분들이 노력하고 있지만, 점차 피해사례가 증가하고 있어 집을 구매하기 전 관련된 정보를 꼭 알고 있는게 중요하답니다.

그래서 등장한 <서구 지역주택조합 가이드북>!!

지역주택조합에 대하여 주민들께서 쉽게 이해하고 관련 피해를 예방하기 위해 누구나 알기 쉽게 제작된 가이드북이랍니다.

어떤 내용인지 지금부터 서동이가 자세히 설명해 드릴게요!

지역주택조합의 정의 및 추진절차

지역주택조합이란 조합원이 돈을 모아 직접 아파트를 지을 땅을 사고 건축까지 진행하는 일종의 아파트 공동공급 사업인데요.

국민의 주거안정과 주거수준 향상을 위해 제정되었으며 무주택자나 소형주택 소유자 등 서민, 저소득계층 주민들이 함께 모여 스스로의 힘으로 번듯한 집을 짓게 하자는 긍정적인 취지를 가지고 있습니다.

지역주택조합의 조합원이 되려면 총 3가지의 조건을 모두 만족해야 하는데요.

첫째, 무주택 세대의 세대주!

조합설립인가 신청일부터 입주가능일까지 무주택 세대의 세대주여야 합니다.

또한 세대주 및 세대원 전원이 무주택이거나 전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채만 소유해야 조합원이 될 수 있어요.

신청일부터 입주일까지 자격유지는 필수이며, 투기과열지구인 경우 조합설립인가 신청일 1년 전부터 자격을 갖춰야 한답니다.

두번째, 배우자와 주택조합의 연관성!

배우자와도 연관성이 있는데요! 본인과 배우자가 같은 주택조합의 조합원이거나 다른 조합의 조합원이어도 안됩니다.

1세대의 세대주 1명만 하나의 주택조합에 가입할 수 있으며, 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않아도 같은 경우예요.

세번째, 거주기간

수도권 소재의 지역주택조합인 경우 조합설립인가 신청일 기준 수도권(서울, 인천, 경기도)에 6개월 이상 거주하여 온 사람이어야 하는데요.

진행 순서는 아래 표 내용을 참고해 주세요.

지역주택조합 사업 진행 순서
1번째	토지물색 및 사업구상	-
2번째	추진위원회 구성	-
3번째	조합원 모집신고	서구청 신고서 수리 필요하며 토지사용권원 50% 이상 확보 필요
4번째	조합원 모집 및 조합창립 총회 개최	-
5번째	조합설립인가	서구청 인가 필요하며 토지사용권원 80%, 토지소유권 15% 이상 확보 필요
6번째	주택건설사업자 (시공사) 협약 체결	-
7번째	각종 사전심의	건축, 교통, 경관위원회
8번째	사업계획승인	서구청 승인 필요하며 토지소유권 95% 이상 확보 필요
9번째	착공 신고	서구청 신고서 수리 필요하며 토지소유권 100% 확보 필요
10번째	아파트 공사 및 일반분양 시작	입주자모집공고 승인
11번째	사용검사 (준공)	서구청 승인 필요
12번째	청산 및 조합해산	서구청 인가 필요

그렇다면 과연 성공률은 몇 프로일까요?

국토교통부에서 2000년부터 2021년까지 조사한 자료에 의하면 전국 입주 성공률은 약 17%입니다.

이중 인천시는 2024년 기준 51개의 지역주택조합 중 18곳이 입주하여 35%의 성공률, 서구는 9개 중 2곳이 입주하여 22%의 성공률을 기록하고 있죠.

지역주택조합의 장점

그렇다면 지역주택조합은 어떤 장점이 있기에 이렇게 인기가 많은 것일까요?

첫번째, 저렴한 분양가!

지역주택조합은 사업이 차질 없이 진행된다면 일반 분양가보다 20~30% 저렴한 가격에 집을 구매할 수 있는데요.

이는 조합이 직접 시행사의 역할을 수행하기에 시행사가 챙기는 이윤과 금융비용을 크게 절감할 수 있기 때문이랍니다.

두번째, 간소한 절차!

구분	재개발, 재건축사업	지역주택조합
임대주택 건축 의무	O	X
추진위원회 승인	O	X
기본계획 수립	O	X
정비구역 지정	O	X

위 표에서 확인할 수 있듯 지역주택조합은 재개발, 재건축사업에 비해 절차들이 간소한데요!

이에 사업을 빠르게 진행할 수 있답니다.

세번째, 청약통장 불필요

청약 통장 또한 불필요한데요! 경쟁 순위와 관계없이 원하는 지역의 아파트 구매가 가능하답니다.

경쟁에서 요건을 충족하지 못하는 사람들에게도 기회를 제공한답니다.

지역주택조합의 위험요소

장점이 정말 많은 지역주택조합! 하지만 위험요소도 존재하기에 방심은 절대 금물인데요.

대표적인 위험요소는 총 6가지로 나눌 수 있습니다.

지금부터 하나하나씩 자세히 소개해 드릴게요!

첫번째, 법적 보호장치 부족

조합 가입은 개인의 선택이자 당사자 간 계약에 의해 이루어지므로, 사업이 지연되거나 무산되어 개인에게 자금 피해가 발생하는 경우 정부나 지자체에서 구제할 방법이 마땅히 없어요.

가입 전 문제 될만한 사항은 없는지 꼼꼼히 살펴봐야겠죠?

두번째, 불확실한 사업기간

지역주택조합은 조합원들의 자금으로 토지를 매입하고 주택을 건설해야 하는데요!

지가상승, 알박기 등 토지 매입 과정이 매우 험난해 각종 분쟁과 이해관계 충돌로 사업기간이 장기화되는 경우가 꽤 많다고 합니다.

대표적인 사례는 원주민의 토지매도 거부, 알박기로 인한 토지매입지연, 토지가격 상승으로 사업성 하락, 집행부와 조합원의 갈등, 공사비 상승 및 대출이자 등의 추가 분담금으로 제명 또는 탈퇴자 발생, 각종 심의와 인허가 절차로 인한 사업계획 변경, 공사비 문제로 인한 시공사 계약해지 및 공사중단, 조합 집행부와 업무대행사의 비리로 인한 의도적 사업지연 등이 있죠!

세번째, 경제범죄 가능성

돌다리도 두드려보고 건너라는 말이 있죠?

그동안 지역주택조합에 대한 주택법 개정이 꾸준히 진행되어 오며 개선되었지만 아직 허점을 악용하는 일부 사람들이 있으니 항상 신중히 접근해 주세요.

네번째, 추가분담금 발생 가능성

간혹 추가분담금이 발생할 가능성도 존재합니다.

추가분담금은 조합 가입 당시 예상했던 금액 외 추가로 부담해야 하는 비용들을 의미해요!

여기서 추가분담금은 조합명의로 받은 대출비용 공동 분담, 사업 지연으로 운영비 소진, 토지매입비용 증가, 물가 상승 및 금리인상에 따른 용역비 또는 공사비 증가, 기존 조합원의 탈퇴 및 제명으로 인한 분담금 증가가 이에 속합니다.

여기서 반드시 주의해야 할 점!

지역주택조합은 통상 비법인사단으로 간주하기에 비법인사단의 채권, 채무가 조합원들에게 귀속됩니다.

다섯번째, 허위 과장광고 위험

지역주택조합은 초기 사업자금을 확보하기 위해 최대한 많은 수의 가입자들을 확보해야 하는데요.

여기서 사실을 부풀리는 허위 과장광고로 가입자들을 현혹시키는 경우가 꽤 많답니다.

대표적인 사례는 아래 표 내용을 참고해 주세요!

대표적인 허위 과장광고
광고	주의
홍보관 타입별 조감도와 세대 평면도, 동별 배치 계획	단순 예상도에 불과하며 지자체 심의 및 사업계획승인 절차에 따라 건축계획은 변경
선착순으로 동 호수 지정하니 빨리 가입하는 원하는 동 호수 받을 수 있다	배정은 지자체의 사업계획승인 이후 확정
3년 이내 입주 가능	사업기간은 예측이 불가능하며 사업지연 가능성이 높다
토지확보율 90% 이상	토지사용승낙을 소유권 확보처럼 홍보하는 경우가 많음
추가분담금이 없다	토지매입비 상승, 공사비 상승, 사업지연 등 추가분담금 발생 확률 존재
일반분양에 비해 분양가가 훨씬 저렴	사업이 막힘없이 진행되었을 때에 한함
신탁회사가 책임져서 안전	신탁사는 자금관리업무만 수행하며 사업의 손실과 결과를 담당하지 않음
자유로운 가입과 탈퇴	한 달 이내 탈퇴하는 것이 아닌 경우 전액환불은 힘들며 가입비 전부를 잃을 수도 있다
대형 1군 건설사가 시공	단순한 예정이며 시공사는 상황에 따라 언제든 바뀔 수 있다
전액환불보증서, 안심보장증서 제공	총회 의결을 거치지 않은 보장증서는 효력을 주장하기 어려우며 파산하면 이마저도 소용없다

여섯번째, 환불의 어려움

가입비를 예치한 날부터 30일 이내에는 주택법에 따라 전액환불이 가능한데요. 30일을 초과하는 경우에는 가입계약서에 따라 전액환불이 어려울 수도 있답니다.

계약서 혹은 모집공고문을 꼭 살펴보시며 대부분 조합은 조합원의 임의탈퇴를 금하고 있으니 이점도 꼭 확인해 주세요!

유형별 피해사례 또한 아래와 같이 첨부드리니 꼭! 확인해 주세요 :)

이것만은 꼭 기억해 주세요!

피해를 보지 않기 위해 우리가 꼭 기억해야 할 사항이 몇 가지 있는데요!

첫번째, 사업주체로서의 책임과 부담

조합 가입은 주택건설사업의 공동주체로서 사업의 성공과 실패에 따른 모든 책임과 위험을 함께 짊어진다는 것을 의미하는데요.

일반 아파트는 계약 미이행 시 보증회사와 건설사가 책임지지만 지역주택조합은 사업에 문제가 발생하면 조합과 조합원들이 해결하는 구조랍니다.

그러므로 조합에 가입하기 전 사업의 전반적인 구조와 위험성을 철저히 검토하여 매우 신중히 접근해 주세요!

두번째, 계획은 확정이 아니다!

동호수 지정과 분양가격은 구청의 사업승인계획과 분양승인을 거쳐야 확정되는데요.

건물의 배치계획, 세대 평면도, 외부 디자인 등 승인을 거치지 않은 모든 사업은 관련 법령에 따른 각종 심의와 인허가 과정에서 변경될 수 있습니다.

사업계획승인 과정 및 변경 케이스는 하단 표 내용을 참고해 주세요!

아파트의 사업계획승인 과정
1단계	조합설립	구청의 사업승인 전 단계로 조합에서 세운 자체 사업 계획
2단계	사전심의	건축, 경관, 교통 등 각 심의의견 반영
3단계	사업계획승인	관련법 적합여부 확인 및 관계기관 협의 (약 20~40개 기관)
4단계	착공	공사착수 전 각 관계기관 의견 반영
5단계	사업계획 변경	현장요건, 공사비용, 입주자 의견 등 필요에 따라 수차례 사업계획 변경
6단계	준공	심의의견, 사업계획승인 저건 이행여부 최종확인

사업계획이 변경되는 경우?
조합에서 세운 사업계획이 현행법과 토지이용계획에 맞지 않는 경우
토지 매입과정에서 마찰이 생겨 사업지의 일부를 제외하는 경우
공사비를 절감하기 위해 사업계획을 축소하는 경우
사업성을 높이기 위해 세대수를 늘려 동 호 배치가 바뀌는 경우
도로, 학교 등 주변 시설의 계획이 바뀌어 단지 배치를 전면 수정하는 경우

사업계획 뿐만 아니라 시공사도 마찬가지인데요!

정식 도급계약을 체결하기 전까지는 확정이 아니랍니다.

시공사가 바뀌는 경우?
공사협약을 체결한 시공사에서 착공 전 공사비 문제로 협약 파기
공사비 절감을 위해 시공사 하향 변경 (1군 -> 2,3군)
물가상승, PF시장 냉각 등의 공사비 증액문제로 시공사 변경
장시간의 사업 정체에 따른 시공사의 협약 파기
추가분담금 등 공사비 증액문제로 인한 공사중단

잘 모르는 용어 설명
시공의향서	사업성만 충족한다면 사업에 참여할 의사가 있다는 의미로 주는 문서 (※법적 효력은 없으며 무단 파기 가능※)
시공협약서 (MOU)	공사를 할 능력이 있으며 사업에 적극적으로 참여하고 싶다는 의미 (※타당한 이유가 있을 경우 배상 책임 없이 파기 가능※)
도급계약서	반드시 공사를 하겠다는 의미로 사업에서 쉽게 손을 뗄 수 없음 (※계약 파기 시 손해배상※)

세번째, 95% 이상의 토지 매입은 필수!

지역주택조합은 조합원들의 자금과 각종 대출을 통해 타인의 토지를 매입하여 아파트를 짓는 사업으로 난도가 높은데요.

관할 지자체에 사업계획승인을 신청하기 위해선 사업 부지의 최소 95% 이상을 매입해야 합니다.

단계별 토지 확보율
조합원 모집신고	조합원을 모집하기 위해 사전에 관할 지자체에 신고	토지사용권원 50% 이상 확보
조합설립인가	조합을 정식 설립하기 위해 자자체의 인가를 구함	1) 토지사용권원 80% 이상 확보 2) 토지소유권 15% 이상 확보
사업계획승인	아파트 신축허가 절차	토지소유권 95% 이상 확보
착공신고	공사 착수 전 지자체에 신고	토지소유권 100% 이상 확보 (미확보한 경우 매도청구 필요)

여기서 토지사용권원과 토지소유권 의미를 구분해야 하는데요.

토지사용권원은 토지사용승낙을 의미하며 토지주로부터 사용할 권리를 얻은 것을 의미해요.

반면 토지소유권은 실질적으로 토지를 소유했음을 의미하며 사용하고 수익하고 처분할 수 있는 권리까지 모두 포함됩니다.

네번째, 조합원 자격기준을 꼭 확인할 것!

가입계약서나 조합규약, 조합원 모집공고문 등을 살펴보면 조합원 자격을 상실한 경우 계약 취소, 제명, 탈퇴 등 불이익을 받는다는 내용이 있으실 텐데요.

기준을 꼭 확인하고 입주하기 전까지 상실하지 않도록 주의해 주세요. 조합에서 제명되는 불이익이 가해질 수 있기 때문입니다.

다섯번째, 가입 후 한 달이 중요

앞서 말씀드렸듯 법으로 보장되는 전액 환불 기간은 가입 후 30일 이내인데요.

조합의 운영실태, 토지정보, 성공 가능성과 위험성을 자세히 들여다보고 신중히 결정해 주세요.

여섯번째, 운영에 관심을 기울일 것!

주택법에 따라 조합의 임원은 사업의 시행에 관한 자료들을 조합원들에게 공개할 의무가 있는데요.

회의록과 분기별 사업실적보고서, 월별 자금 입출금명세서 등 운영 관련 자료를 의무로 공개하게끔 규정되어 있어요.

조합원들은 손해를 보지 않기 위해 정말 내가 속한 조합이 투명하게 운영되고 있는지 꼭 확인해 주셔야 합니다.

협동조합형 민간임대사업

주택 관련 사업으로는 지엽조합주택 외 협동조합형 민간임대사업도 있는데요.

협동조합을 만들어서 땅을 매입하고 민간임대주택을 지은 후, 10년 정도 임차하여 살다가 집을 가지는 개념이랍니다.

사업은 발기인모집 ▶협동조합 설립신고 ▶조합원 모집신고 ▶사업계획 승인 ▶착공 ▶사용검사(준공) ▶10년 임대 (조합원 임차) ▶사업 종료의 순서로 진행되는데요.

언뜻 보면 지역주택조합과 유사한 부분이 많죠.

실제로 조합이 사업주체가 되어 진행되고 청약통장 없이 참여 가능하다는 점, 시세 대비 저렴하게 내 집 마련이 가능하다는 점에서 비슷하지만 실제로는 사업주체부터 조합설립요건, 조합원 자격까지 차이점이 꽤 있답니다.

	협동조합형 민간임대주택	지역주택조합
사업주체	민간임대협동조합 (사회적협동조합)	지역주택조합
관련법	협동조합 기본법 민간임대주택에 관한 특별법	주택법
조합설립요건	발기인 5인 이상 설립 신고 토지사용권원 80% 이상 확보	토지사용권원 80% 이상 확보 토지소유권 15% 이상 확보 예정 세대수의 1/2 이상 조합원으로 구성 최소 20명 이상
조합원 자격	없음 (조합의 설립 목적에 동의하고 의무를 다하고자 하는 자)	해당 지역에 6개월 이상 거주, 무주택자 또는 85㎡ 이하 주택 1채를 소유한 세대의 세대주

협동조합형 민간임대사업 유의사항

얼핏 보면 절차가 지역주택조합보다 더 간단한데요.

실제로도 지역주택조합보다 법으로부터 자유롭습니다.

기본 절차나 자격 기준 외에 특별 규정이나 제약이 없죠!

하지만 곳곳에서 피해 사례가 들려오고 있어 각별한 주의가 필요한데요.

협동조합형 민간임대사업 유의사항
중요사항	1) 사업이 지연되어 기간이 늘어나거나 취소될 가능성이 있으며 발기인과 조합원 모집단계의 사업계획은 확정된 것이 아니다 2) 장래 임대의무기간 경과 후 소유권을 양도하기로 미리 약정하는 것은 법적 근거가 없어 우선변제권 등이 적용되지 않는다 3) 발기인과 조합원은 다르다 ※ 발기인 : 출자금 반환 등에 관한 법적규정이 없어 투자금을 반환받기 어려움 ※ 조합원 : 가입비 반환 규정은 있지만 계약서와 조합정관을 잘 살펴야 함
유의사항	1) 협동조합 설립을 위한 발기인 모집 시, 발기인 모집을 위한 절차 등은 별도로 규정되어 있지 않다 2) 발기인의 출자금 반환 및 철회 등에 관한 법적 규정이 없다 3) 현행법 상 협동조합의 운영 등에 관한 규정을 두고 있지 않다 4) 협동조합의 조합원은 투자자 개념의 (공동)사업주체로서 사업시행의 지연 또는 취소 등에 따른 피해 발생 시 행정기관의 법적 보호를 받을 수 없다

지역주택조합 관련 자세한 문의와 신고는 아래 연락처를 통해 부탁드립니다.

인천광역시 서구청 지역주택조합 문의는?
1) 마전지역주택조합 2) 석남동지역주택조합 3) 신현동지역주택조합 4) 율도로지역주택조합	☎️032 - 560 - 5012
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